Comprar bien empiezamucho antes de firmar.
Una operación inmobiliaria internacional no se protege en notaría. Se protege en las decisiones que se toman antes.
Una vivienda puede ser simple.La operación rara vez lo es.
Quien compra en la Milla de Oro, Puerto Banús o Benahavís rara vez reside en España. Decide a distancia, en plazos de días, sobre un mercado que se mueve más rápido que sus asesores de origen, y en un sistema jurídico que no funciona como el suyo.
En medio hay más partes de las que parece: un vendedor con su propio calendario, un agente que cobra al cerrar, un banco con sus preguntas sobre el origen de los fondos, un notario que da fe pero no verifica licencias ni deudas, y al menos dos jurisdicciones fiscales con algo que decir sobre la misma firma.
Nada de eso es un problema. Es la naturaleza de la operación. El problema aparece cuando se firma como si no existiera.
Las decisiones
PrimeraAntes de reservar
Lo que debe saberse antes de comprometer dinero: titularidad y cargas en el Registro, situación urbanística de la finca, licencias de obra y de primera ocupación, deudas de comunidad. Todo lo que el anuncio no cuenta.
Los problemas detectados antes de la reserva se negocian. Los que aparecen después, se pagan.
SegundaAntes de firmar
Las arras no son un trámite: son el contrato donde se gana o se pierde la operación. Qué condiciones protegen al comprador, qué plazos son realistas, qué ocurre si la financiación se retrasa o la diligencia debida destapa algo.
Y la decisión que casi nadie se para a tomar: con qué titularidad y qué estructura se compra, porque corregirla después es una segunda transmisión, con su coste.
TerceraAntes de completar
La semana de la firma es coordinación pura: notaría, banco, medios de pago y el circuito de verificación del dinero, que es donde las operaciones internacionales pierden semanas sin que nadie entienda por qué. Si el comprador no puede viajar, el poder notarial se prepara con tiempo, no la víspera.
CuartaDespués
La escritura no cierra la operación: la liquidación de impuestos y la inscripción registral la terminan. Y la compra abre decisiones nuevas que conviene no aplazar: el testamento español limitado a los bienes aquí, y quién atiende las obligaciones del no residente cuando usted no está.
La firma dura minutos.La preparación, semanas.
Lo que se ve de una compraventa es una mesa, una firma y unas llaves. Lo que no se ve es lo que decide si esa firma protege o expone.
Registro y catastro · dos fuentes que no siempre cuentan la misma historia sobre la misma finca.
Urbanismo y licencias · lo construido, lo legalizado y la distancia entre ambos.
El contrato · cada cláusula leída pensando en el día en que algo no salga como estaba previsto.
El banco · el expediente de origen de fondos preparado antes de que lo pidan.
La coordinación · vendedor, agente, notaría y dos husos horarios sobre el mismo calendario.
Nota del socio
«En una compraventa importante, el riesgo rara vez está donde el cliente lo está mirando.»
Antonio José García LinaresDirector · Socio fundador
Publicaciones seleccionadas
- Guía Memorándum del comprador n.º 01 La compra de un inmueble en España por comprador no residente. 56 pp.
- Perspectiva La prisa la paga el comprador Sobre las fechas que se fijan antes de tener la información para fijarlas.
- Nota Actualización del valor de referencia y su efecto sobre el impuesto de transmisiones Novedades normativas y cuáles siguen vigentes.
Antes de comprometerse, merece la pena revisar.
Si está valorando una operación en Marbella, Puerto Banús o la Costa del Sol, podemos estudiar la estructura antes de que exista un compromiso vinculante.
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