Руководства · Справочный документ
Меморандум покупателя № 01
Покупка недвижимости в Испании покупателем-нерезидентом
Покупка недвижимости в Испании покупателем-нерезидентом, выстроенная так, как выстраивают дело: что проверяется, в каком порядке, кто отвечает за каждый шаг и каким документом это подтверждается.
Краткое резюме
- Покупка решается до осмотра дома: то, на кого оформляется титул, и налоговое резидентство покупателя определяют налог, наследование и будущую продажу. Исправить это позднее можно только через вторую передачу права, со своими расходами.
- Налоги и расходы по сделке — не округление цены: это отдельная статья, разная в зависимости от автономного сообщества и от того, новое жильё или вторичное. Их закладывают в бюджет с самого начала.
- Ни одна проверка не проводится после подписания arras (испанский аналог задатка; право отказаться от сделки даёт только вид penitenciales). Подписав их, покупатель уже принял объект таким, какой он есть, и любой обнаруженный позже дефект обсуждается с худшей позиции.
- Больше всего споров вызывает то, чего нет в Registro de la Propiedad (Реестр прав на недвижимость): постройки без разрешения на строительство, утверждённые, но ещё не выставленные к оплате derramas (внеочередные целевые взносы собственников), занятие объекта, долги за коммунальные услуги. Всё это выявляется в мэрии и в сообществе собственников (comunidad de propietarios).
- NIE (идентификационный номер иностранца), счёт в испанском банке и подтверждение происхождения денежных средств должны быть готовы до того, как назначается дата у нотариуса (notario). Это самая частая причина переноса подписания.
Сфера: какие вопросы решает этот меморандум
Настоящий документ описывает обычную покупку жилья физическим лицом, не являющимся резидентом, с испанским финансированием или без него. Он не охватывает земельные участки, девелоперские проекты, покупку строящегося объекта по плану и приобретение компании, владеющей недвижимостью: у этих сделок другая последовательность и другой риск, и они рассматриваются в отдельных документах.
Он написан так, чтобы его прочитали дважды. Первый раз — целиком, прежде чем что-либо подписывать. Второй — выборочно, по ходу сделки: поэтому в нём есть оглавление с нумерацией страниц, хронология и контрольный список проверок, который можно распечатать и вычёркивать от руки. Это общая информация о процедуре, а не заключение по конкретному объекту.
Хронология сделки
Покупка без финансирования и без осложнений в реестре занимает от девяти до двенадцати недель, от поручения до регистрации. Приведённые ниже сроки — это сроки дела, а не рынка: то, что сжимают в начале, возвращается в конце.
- Неделя 0 Поручение, определение титула покупки и предварительная проверка объекта. Покупатель · Garzalex
- Недели с 1 по 2 Nota simple (информационная выписка из реестра), градостроительный статус, обременения, состояние сообщества собственников и проверка того, кто продаёт. Garzalex · Реестр · Мэрия
- Недели с 2 по 3 Договор arras с отлагательными условиями, график платежей и дата нотариального акта (escritura pública). Покупатель · Продавец · Garzalex
- Недели с 3 по 8 NIE, банковский счёт, подтверждение происхождения денежных средств и, если оно есть, финансирование. Покупатель · Банк · Garzalex
- Недели с 9 по 12 Нотариальный акт, оплата, уплата налогов и регистрация права на имя покупателя. Нотариальная контора · Garzalex · Registro de la Propiedad
Проверка реестра, градостроительного статуса и обременений
Nota simple говорит, кто значится собственником и какие обременения внесены в реестр. Это отправная точка, а не сама проверка: она описывает внесённое в реестр, а значительная часть того, о чём потом спорят, туда так и не попала. Полная проверка сводит три источника (реестр, мэрию и сообщество собственников) и четвёртый, когда есть наниматель или иной жилец.
Порядок важен. Проверку проводят до arras, потому что после этого пространство для переговоров исчезает: пристройка без разрешения, обнаруженная в августе, вычитается из цены; обнаруженная в октябре ложится на покупателя. Когда продавец не даёт проверить объект до резервирования, сам этот отказ уже является информацией об объекте.
Налогообложение покупки и владения
Два разных счёта. Счёт покупки оплачивается один раз: налог ITP или НДС вместе с AJD (налог на документально оформленные юридические акты), в зависимости от того, вторичное жильё или новое, плюс нотариальная контора, реестр и gestoría (контора, оформляющая уплату налогов и регистрацию). Счёт владения оплачивается каждый год, и именно его покупатель обычно обнаруживает поздно: IBI (муниципальный налог на недвижимость), взносы в сообщество собственников, страхование, налог на доходы нерезидентов (IRNR) и, в соответствующих случаях, налог на имущество. Оба рассчитываются по конкретной сделке до подписания arras, а не после.
Arras, частный договор и нотариальный акт
Arras — не предварительная формальность: это первое действие с экономическими последствиями, заранее устанавливающее цену выхода из сделки. От их редакции зависит, что произойдёт, если финансирование не придёт, если обнаружится обременение или если продавец не передаст жильё свободным от нанимателей и иных жильцов (libre de ocupantes). Нотариальный акт, напротив, не время для переговоров: это время проверить, что согласованное в частном договоре дословно перенесено в проект, который нотариальная контора направляет заранее.
Структура титула и наследование
Покупка на своё имя, вместе с супругом, на детей или через компанию — не административное предпочтение: от этого зависят налог при покупке, налог при владении, право, применимое к наследованию, и то, во что обойдётся продажа или передача внутри семьи. Полезный вопрос не в том, на чьё имя подписывать, а в том, что должно произойти с объектом через двадцать лет. Этот разговор ведут в начале, с цифрами перед глазами.
Контрольный список проверок
Печатную версию этой таблицы вычёркивают шариковой ручкой. Ни одна графа не считается закрытой без документа, который её подтверждает: список не фиксирует мнения, он фиксирует документы.
Типичные ошибки
Это не крайние случаи. Это те четыре, что с наибольшим постоянством возникают в добросовестных и хорошо профинансированных сделках.
Подписать arras, чтобы «зарезервировать», а проверять потом
Резервирование воспринимается как жест доброй воли, а работает как решение о покупке. С этого момента любой обнаруженный дефект обсуждается при уже согласованной цене и уже переданной сумме.
Принять nota simple за проверку
Nota simple — это выписка из внесённого в реестр, а не отчёт об объекте. Постройки без разрешения, утверждённые, но не выставленные к оплате derramas, занятие объекта и долги за коммунальные услуги живут вне реестра.
Решать, на кого оформить титул, уже у нотариуса
То, на чьё имя покупается объект, имеет разные налоговые и наследственные последствия, а спрашивают об этом нередко за десять минут до подписания. Исправление потом требует второй передачи права и своего налога.
Считать бюджет по цене, а не по всей сделке
Налоги, нотариальная контора, реестр и гонорары образуют отдельную статью с первого дня; годовая стоимость владения жильём (взносы в сообщество собственников, IBI, страхование, декларация нерезидента) образует другую.
Издания и статус документа
Три формата имеют общий номер издания и общую нумерацию страниц. Когда документ пересматривают, все три пересматривают одновременно, предыдущее издание изымают, а изменение отмечают в карточке. Вечный документ не обновляется молча.
-
Меморандум покупателя № 01 Веб · · Эта страница
- Меморандум покупателя № 01 · издание 2026.1 PDF 56 стр. 1,8 МБ Скачать
- Меморандум покупателя № 01 · печатное издание Печатная 56 стр. 17 × 24 см Запросить экземпляр
Настоящий меморандум излагает общий порядок покупки в Испании и не заменяет анализ конкретной сделки. Чтобы мы изучили Вашу, напишите на info@garzalex.com или обратитесь в офис в городе Марбелья. Мы консультируем на испанском, английском, немецком и русском языках.